建行江蘇南通分行：應(yīng)對房企破產(chǎn)的策略思考

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢，房企破產(chǎn)案件數(shù)量逐年遞增，本文將為銀行在此類案件中盡可能減少債權(quán)損失提出建議。

一、房企破產(chǎn)案件中銀行維權(quán)途徑分析

在商品買賣及按揭業(yè)務(wù)中，購房者先與房企簽訂商品房買賣合同，二者再共同與貸款銀行簽訂借款（擔(dān)保）合同。一旦房企破產(chǎn)，其與商業(yè)銀行、購房人簽訂的多份合同即存在目的無法實現(xiàn)之可能，房企的階段性擔(dān)保義務(wù)、交房義務(wù)的履行都會受到影響。為維護合法權(quán)益，確保借貸資金安全，銀行應(yīng)通過兩種途徑維權(quán)，且可以同時使用。

一是向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)。房企之破產(chǎn)，對貸款銀行來說即是銀行貸款的保證人破產(chǎn)。進(jìn)而商業(yè)銀行可在保證人被裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序后，向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)。二是向法院提起訴訟。因房企是購房貸款的保證人，在此類金融借款合同糾紛關(guān)系中為從債務(wù)人。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第二十一條等規(guī)定，房企破產(chǎn)后，銀行可以就該房企所擔(dān)保的貸款向破產(chǎn)案件受理法院起訴，要求確認(rèn)相應(yīng)擔(dān)保債權(quán)。

二、工作建議

（一）關(guān)注地方政策，落實抵押預(yù)告登記

在《民法典》第二百二十一條、《擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條系統(tǒng)性完善抵押預(yù)告登記制度的背景下，銀行應(yīng)針對抵押預(yù)告登記，時刻關(guān)注政策的最新動向，妥善保護合法權(quán)利。

銀行可在具備抵押正式登記條件后，積極主動的向購房人主張權(quán)利。假使抵押預(yù)告登記和正式登記無法無縫銜接，銀行就需要對購房人是否已辦妥房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證履行極高的注意義務(wù)，否則極有可能使得預(yù)告登記失效。另外，如抵押預(yù)告登記是在法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)設(shè)立且債務(wù)沒有其他擔(dān)保，也不會被優(yōu)先保護。

（二）深度參與處置，加強與管理人溝通

雖然財產(chǎn)分配方案需要債權(quán)人會議和法院的最終確認(rèn)，但不可否認(rèn)的是，破產(chǎn)管理人因為在信息上存在的優(yōu)勢，對財產(chǎn)分配的影響力極大。

破產(chǎn)管理人由法院指定產(chǎn)生，多由律所擔(dān)任。銀行雖然無法參與選擇過程，但可以了解法院選拔程序，建議法院加強對破產(chǎn)管理人資質(zhì)的考核，也應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)全流程中加強與破產(chǎn)管理人溝通，盡可能的讓財產(chǎn)分配方案制定過程公開、透明，力求提高破產(chǎn)案件處置效率。

（三）跟進(jìn)工程進(jìn)度，及時保全交付房產(chǎn)

房企進(jìn)入破產(chǎn)程序時，商品房擔(dān)保貸款合同的違約情形往往已經(jīng)具備，銀行可以選擇宣布貸款立即到期，要求借款人清償全部貸款本息，并要求確認(rèn)對破產(chǎn)房企的擔(dān)保債權(quán)。

銀行應(yīng)在放款前和放款后持續(xù)關(guān)注房企建設(shè)進(jìn)度，在事前對房企建設(shè)能力和交房可能性做好調(diào)研，及時向購房人陳述利害，協(xié)助其關(guān)注房產(chǎn)交付情況，鼓勵其在具備辦證條件后盡快辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，同時應(yīng)主動向法院提出保全相關(guān)房產(chǎn)申請，避免抵押權(quán)落空。（王艷紅?江旻哲）