【復“梳”2024】需求側和供給側雙管齊下 房地產市場出現(xiàn)復蘇信號

新華財經北京1月8日電（幸驪莎）2024年，全國房地產市場在價、量方面整體均有下跌。但在政策發(fā)力的帶動下，10-11月，各線代表城市成交量持續(xù)改善，部分城市二手房價格環(huán)比止跌轉漲，釋放出積極信號。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約19%。隨著各地政策持續(xù)發(fā)力，10-11月，全國各線代表城市成交量得到明顯改善，一線、二線、三四線城市成交量同比增幅分別為57%、13%、3%。與此同時，11月份，深圳、成都等4個城市二手房價格環(huán)比止跌轉漲，打破百城房價連續(xù)7個月全面下跌的局面。

為推動房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，2024年政府持續(xù)加大政策支持力度，全年出臺房地產政策約800條。尤其是5月17日和9月26日的兩輪政策，成為市場關注的焦點。5月17日，央行落地多項信貸支持政策，宣布降低首付比例、取消房貸利率政策下限，并下調公積金貸款利率。9月26日，中央政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，進一步調整住房限購政策，降低存量房貸利率，并加強土地、財稅、金融等政策配套，推動構建房地產發(fā)展新模式。

業(yè)內普遍認為，2024年的房地產政策力度是史無前例的，政策的持續(xù)推進為市場提供了堅實的支撐。

聚焦需求側：釋放住房需求與促進市場復蘇

2024年，各級政府采取了一系列措施降低購房門檻和成本，旨在釋放住房需求，推動市場復蘇。主要政策包括放松限購、降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化房地產相關稅收以及取消普宅認定標準。

取消限購。2024年，“北上廣深”已放松限購政策，其中廣州全面取消限購，北上深則大幅降低了非本地戶籍社保和個稅年限要求。除了北上深和海南部分城市外，其他城市幾乎全面取消了限購政策。

降低首付比例。北京、上海、深圳實施最低首套15%的首付比例，二套房則為20%-25%。其他城市的首套和二套房商貸比例不低于15%。

降低房貸利率。926新政后，央行將5年以上LPR下調至3.6%，年內降幅60BP，加之5.17新政取消了房貸利率政策下限。此次LPR下調后，除了北京、上海和深圳外，多數(shù)城市的房貸利率降至“2字頭”。11月全國新發(fā)放個人住房貸款平均利率約為3.08%，達到歷史最低水平，相較2021年的較高水平減少超200BP。

優(yōu)化房地產相關稅收以及取消普宅認定標準。契稅方面，將執(zhí)行1%稅率的面積段由90平方米提高至140平方米，同時不再區(qū)別對待一線城市；增值稅方面，一線城市取消普宅標準，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一增值稅政策。

業(yè)內人士表示，這些政策的核心目的是促進市場恢復和穩(wěn)定，通過調控購房條件和融資成本，釋放剛性和改善性住房需求。此類增量政策在提振市場信心方面有一定的效果，但是否能實現(xiàn)長期穩(wěn)定與健康發(fā)展，仍需看后續(xù)政策的持續(xù)跟進與市場反應。

優(yōu)化供給側：加快去庫存與穩(wěn)定市場

2024年，政府通過加大供給側結構性改革力度，推動房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。特別是在房地產企業(yè)資金支持和資源優(yōu)化方面，政策重點集中在“白名單”項目貸款、盤活閑置土地和收儲存量商品房。

落實“白名單”項目貸款。為幫助房地產企業(yè)改善資金環(huán)境，著力化解房地產企業(yè)風險，持續(xù)做好保交房工作，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，2024年“白名單”項目信貸規(guī)模增至4萬億，截至11月末貸款審批通過金額超3.6萬億元。

盤活閑置土地。根據(jù)中指監(jiān)測，今年以來自然資源部已經公布約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調規(guī)-供應、分割-收回、容積率漂移、調規(guī)等多種類型，為各地提供了重要參考。8月底以來，廣州收回越秀地產多宗地塊，合計退回越秀地產135億元資金，其中120億元通過票據(jù)形式支付，票據(jù)可用來購買廣州新出讓地塊。

收儲存量商品房。2024年5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此舉的目的是在解決住房剛需的同時，幫助房地產企業(yè)去庫存。但據(jù)中指監(jiān)測，各地收儲工作推進節(jié)奏較慢，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至9月末，3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，各地在收儲過程中依然面臨諸多亟待解決的問題，如價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。

業(yè)內人士指出，盡管供給側政策在緩解企業(yè)資金困境、優(yōu)化資源配置方面發(fā)揮了積極作用，但土地資源回收和庫存房源撮合困難等問題依然突出，特別是在收儲存量商品房方面，進展相對緩慢。

“房票”政策：新型安置方案助力去庫存

除此之外，在拉動需求去庫存方面，還有一項備受矚目的政策，即“城中村改造”。10月份以來，住建部多次提到要加力推進貨幣化安置城中村和危舊房改造。其中備受矚目的政策當屬“房票”安置政策。

什么是“房票”？簡言之，政府不再發(fā)放房屋或現(xiàn)金補償，而是發(fā)放一張“房票”，相當于代金券，可以在購買指定商品房時用于抵扣房款?！胺科薄闭卟粌H能夠改善居民住房條件，還能緩解地方政府的資金壓力，推動當?shù)厣唐贩咳齑妗?/p>

根據(jù)中指監(jiān)測，2024年，全國超80個地區(qū)鼓勵使用房票推進拆遷安置，一線城市中，廣州、上海均有房票落地。業(yè)內人士認為，“房票”政策有助于加速庫存的去化，并為地方政府緩解資金壓力提供了新思路。據(jù)統(tǒng)計，截至11月28日，鄭州房票安置已簽約商品房2730套、31.94萬平方米，占鄭州11月商品住宅成交量的比例超30%。

2024年，中國房地產市場在經歷了持續(xù)的下行壓力后，隨著政策的逐步落實和多項改革舉措的推出，市場開始顯現(xiàn)回暖跡象。需求側的政策調整、供給側的資源優(yōu)化，以及“房票”政策的實施，均為市場提供了穩(wěn)定的支撐和復蘇的動力。盡管面臨著去庫存與資金壓力等挑戰(zhàn)，但隨著政策的深化和市場的逐步適應，預計2025年房地產市場將在持續(xù)的政策支持下逐步回穩(wěn)。

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編輯：劉潤榕

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