滬市債券新語 | 保租房REITs穩(wěn)扎穩(wěn)打 首單擴(kuò)募備受期待

新華財(cái)經(jīng)上海1月2日電（記者 楊溢仁）近期，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華夏基金華潤(rùn)有巢REIT”）擴(kuò)募申請(qǐng)獲得交易所反饋的消息引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國保租房底層資產(chǎn)的存量、新增規(guī)模龐大，因此該板塊的資產(chǎn)證券化潛力有待進(jìn)一步激發(fā)。

保租房REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健

身處中國經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，作為可以有效盤活存量資產(chǎn)的創(chuàng)新金融工具，以及資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要橋梁，公募REITs產(chǎn)品自面世以來，便斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注，儼然成為了存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代不可或缺的重要投融資工具。

值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)雖持續(xù)調(diào)整，可行業(yè)細(xì)分賽道——REITs市場(chǎng)卻表現(xiàn)十分亮眼。

不可否認(rèn)，租賃住房前期投資規(guī)模龐大，且投資回收周期較長(zhǎng)，這使得公募REITs成為了其最匹配的資產(chǎn)證券化金融工具。

就上市公募REITs披露的三季度報(bào)告來看，在多數(shù)REITs經(jīng)營承壓的背景下，保租房REITs表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。具體來看，5單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.16億元，同比增長(zhǎng)1%，環(huán)比增長(zhǎng)63%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)0.85億元的可供分配資金，同比增長(zhǎng)2%，環(huán)比增長(zhǎng)52%。另有公開數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)以來，在滬市各行業(yè)板塊中，保租房漲幅（復(fù)權(quán)價(jià)）接近40%，超過產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，排在產(chǎn)權(quán)類REITs首位。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健、底層資產(chǎn)規(guī)模龐大、政策鼎力支持……在業(yè)內(nèi)人士看來，保租房REITs發(fā)展?jié)摿τ写M(jìn)一步激發(fā)。

根據(jù)CBRE發(fā)布的《2024年上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）顯示，截至2024年7月，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的存量規(guī)模達(dá)31.4萬間，其中新增供應(yīng)4.9萬間，出租率為90.4%，坪效為149元每月每平米。

《報(bào)告》指出，近年來上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供給側(cè)最主要的趨勢(shì)之一，是保障性租賃住房的集中入市。數(shù)據(jù)顯示，在2022年、2023年和2024年前七個(gè)月的新增供應(yīng)中，保租房項(xiàng)目數(shù)量占比分別為28%、37%和44%，呈現(xiàn)持續(xù)提升趨勢(shì)。截至2024年7月底，保租房房源數(shù)量已經(jīng)基本占據(jù)上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的半壁江山，達(dá)49%。

就未來供應(yīng)的角度分析，基于租賃住宅用地供應(yīng)推算，2024年至2028年間，上海長(zhǎng)租公寓將迎來共計(jì)18.8萬套房源入市；從供應(yīng)的節(jié)奏來看，2024年的預(yù)期入市規(guī)模料達(dá)7.0萬套，成為階段性的供應(yīng)高峰。

有巢REIT擴(kuò)募穩(wěn)步推進(jìn)

眼下，保租房REITs何時(shí)迎來首單擴(kuò)募成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

可以看到，近日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT收到了上海證券交易所出具的《關(guān)于華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市及中信證券華潤(rùn)有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)受理反饋意見》，擴(kuò)募已然漸行漸近。

“截至2024年6月底，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國15個(gè)城市，在營項(xiàng)目42個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目20個(gè)，布局房源5.6萬間，納保房源2.8萬間，管理規(guī)模位列央企第一，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)，這也是我們能夠成功發(fā)行全國首支市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房公募REIT的重要原因?！比A潤(rùn)置地董事長(zhǎng)李欣告訴記者，“相較于其他資產(chǎn)類別，租賃住房經(jīng)營具有較強(qiáng)的抗周期屬性。由于保租房的租金定價(jià)受政府監(jiān)管，租金通常低于市場(chǎng)水平，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)租金波動(dòng)時(shí)，能夠憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進(jìn)而確保穩(wěn)定的租金收入。因此，保租房REITs具備較強(qiáng)的抗周期和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能夠有效規(guī)避市場(chǎng)或宏觀經(jīng)濟(jì)的短期波動(dòng)，因而更受投資者青睞?！?/p>

記者了解到，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT本次擴(kuò)募的底層資產(chǎn)位于上海市閔行區(qū)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋人工智能創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、大零號(hào)灣科創(chuàng)策源功能區(qū)三大國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)交匯的核心樞紐，知名企業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)人口密度大，人才居住需求潛力巨大，截至2024年6月30日，項(xiàng)目按房間數(shù)量計(jì)算的出租率已達(dá)96.2%。

“有巢作為原始權(quán)益人正在積極溝通，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，爭(zhēng)取能在2025年順利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募?！崩钚勒f，“未來，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力，賦予華潤(rùn)有巢REIT不斷成長(zhǎng)的生命力?！?/p>

記者注意到，2024年華夏基金華潤(rùn)有巢REIT已向投資者進(jìn)行了4次分紅，分紅金額共計(jì)6542萬元。另外，2024年（截至12月16日），華潤(rùn)有巢REIT年內(nèi)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格已上漲了22%。

供需兩側(cè)協(xié)力促保租房市場(chǎng)發(fā)展

過去十年間，中國人口加速向大城市聚集，人口流動(dòng)性不斷增強(qiáng)。

有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，規(guī)模十分龐大，租賃住房市場(chǎng)需求長(zhǎng)期旺盛。

參照美國、日本等海外成熟經(jīng)濟(jì)體，我國城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期看仍有提升空間，這也將給租賃住房市場(chǎng)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的增量需求。

“在金融政策的支持下，我國租賃住房REITs市場(chǎng)必將迎來更加蓬勃的發(fā)展?！币晃毁Y深投資人向記者表示，“截至目前，我國已累計(jì)上市6單保租房REITs產(chǎn)品，合計(jì)市值超100億元人民幣，但對(duì)標(biāo)美國千億美元的租賃住房REITs市值規(guī)模，我國租賃住房REITs無疑擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間?！?/p>

“REITs打通了租賃住房資本市場(chǎng)的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長(zhǎng)期限的耐心資本進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域，大大加快租賃住房的建設(shè)進(jìn)程，推動(dòng)租賃項(xiàng)目供給和租賃市場(chǎng)健康發(fā)展?！崩钚酪嗾J(rèn)為，“尤其聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人口的持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海的租賃住房需求還將持續(xù)增長(zhǎng)，以R4地塊為代表的大型租賃社區(qū)項(xiàng)目將保持強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。供需兩側(cè)的協(xié)同發(fā)力，必將為上海市完善租賃住房供應(yīng)體系提供有力保障?！?/p>

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【滬市債券新語】是由新華財(cái)經(jīng)與上海證券交易所共同打造的一檔以“提升債市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，傳遞債市價(jià)值投資理念”為主旨的欄目。新華財(cái)經(jīng)是新華社承建的國家金融信息平臺(tái)，內(nèi)容全面覆蓋全球股市、債市和匯市等金融市場(chǎng)，提供權(quán)威、專業(yè)、全面的金融信息服務(wù)。

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編輯：王菁

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